Btw of registratierechten bij aankoop van een nieuwbouw

Wie een woning koopt in België, krijgt te maken met btw of registratierechten. Welke belasting je betaalt, hangt af van de aard van het pand, de staat ervan en de manier waarop de verkoop is georganiseerd.

In principe geldt: je betaalt óf btw, óf registratierechten — niet allebei op hetzelfde deel van de aankoop. Bij nieuwe woningen is doorgaans btw verschuldigd. Een woning wordt als ‘nieuw’ beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste ingebruikname of bewoning. Wordt de woning binnen die termijn verkocht, dan kan de verkoper btw aanrekenen (meestal 21 procent).

Na die periode wordt de woning fiscaal als ‘oud’ beschouwd en betaal je registratierechten. Die bedragen doorgaans 12 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Brussel en Wallonië.

Grond en woning: soms een combinatie

Voor de grond waarop de woning staat, gelden andere regels. Daarop betaal je enkel btw (ook 21 procent) als aan drie voorwaarden tegelijk voldaan is: het gaat om bouwgrond, de grond en de woning worden door dezelfde verkoper verkocht, en ze worden gelijktijdig overgedragen. Is dat niet het geval, dan betaal je registratierechten op de grond.

In de praktijk zie je vaak een gemengde situatie: btw op de woning en registratierechten op de grond. Dat komt doordat projectontwikkelaars de verkoop soms opsplitsen via verschillende vennootschappen.

Kopen op plan

Bij een aankoop op plan (sleutel-op-de-deur of nieuwbouwproject) wordt het nog iets complexer. Koop je eerst de grond, dan betaal je daarop registratierechten. Voor de constructie betaal je btw naarmate de werken vorderen. Zo ontstaat opnieuw een combinatie van beide systemen.

Belangrijk: de fiscus kan bij de berekening van registratierechten ook bijkomende kosten, zoals makelaarscommissies, mee in rekening brengen. Daardoor kan de belastbare basis hoger uitvallen dan enkel de grondprijs.

Verlaagd btw-tarief van 6 procent

Voor afbraak en wederopbouw bestaat er een verlaagd btw-tarief van 6 procent, op voorwaarde dat het gaat om de enige en eigen woning van de koper en de bewoonbare oppervlakte beperkt blijft (momenteel maximaal 175 m²). Sinds juli 2025 geldt deze regeling permanent en kan ze ook toegepast worden bij de aankoop van een heropgebouwde woning.

Weten of je aankoop onder het btw-stelsel valt, is belangrijk. Het heeft een enorme impact op je bijkomende aankoopkosten. Je vooraf goed informeren blijft ook hier belangrijk. Zelf eens testen? Op Notaris.be kan je gebruikmaken van een handige rekenmodule. (kcw)