Waarom nieuwbouw als verhuurvastgoed interessant is

Meer dan de helft van alle nieuwbouwpanden in België wordt vandaag gekocht door investeerders met het oog op verhuur. Dat blijkt uit recente cijfers, en die trend tekent zich steeds duidelijker af op de woningmarkt. De klassieke koopmarkt verschuift langzaam richting een huurmarkt, wat de vraag naar kwalitatieve huurwoningen fors doet toenemen.

Nieuwbouwprojecten blijken daarbij bijzonder aantrekkelijk voor investeerders. Niet alleen omdat ze energiezuinig zijn en voldoen aan de nieuwste EPB-normen, maar ook omdat ze in de eerste jaren weinig onderhoud vergen. Bovendien zijn ze vaak populair bij huurders die comfort, duurzaamheid en een lage energiefactuur belangrijk vinden. Hoewel de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning of -appartement hoger ligt dan bij bestaande panden, ligt het nettorendement vaak stabieler. Dat komt doordat er minder onvoorziene renovatie- of onderhoudskosten zijn, wat zorgt voor een voorspelbaardere cashflow.

Fiscale voordelen
Een ander pluspunt is de fiscale ondersteuning van investeringen bij nieuwbouw. Zo is sinds juli 2025 het verlaagde btw-tarief van 6 procent bij sloop en heropbouw permanent van kracht geworden, onder strikte voorwaarden. Investeerders – zowel particulieren als vennootschappen – komen in aanmerking als ze het pand minstens 15 jaar verhuren aan een particulier die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt. De maximale bewoonbare oppervlakte mag daarbij niet boven de 175 m² liggen. Bij sociale verhuur aan een erkende huisvestingsmaatschappij geldt geen beperking op de bewoonbare oppervlakte. Er moet een verklaring ingediend worden via MyMinfin vóór de werken starten.
Naast dit btw-voordeel zijn er in Vlaanderen ook vrijstellingen of verminderingen op de onroerende voorheffing mogelijk, bijvoorbeeld bij de heropbouw van een verwaarloosd gebouw of bij de herbestemming van een handelspand tot woning.

Belastingen
Verhuur je als particulier een woning aan een huurder die er effectief zijn domicilie plaatst, dan word je niet belast op de reële huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) + 40%. Dit is doorgaans gunstig, zeker als je meer huur vraagt dan dit bedrag zou suggereren.
Verhuur je daarentegen aan een bedrijf of zelfstandige (die de huur fiscaal inbrengt), dan word je wel belast op de werkelijke huurinkomsten, wat zwaarder kan doorwegen.
Ook bij verkoop speelt fiscaliteit een rol. Verkoop je als particulier een woning na meer dan 5 jaar, dan is de meerwaarde belastingvrij. Verkoop je binnen de 5 jaar, dan betaal je 16,5 procent belasting op de gerealiseerde meerwaarde, vermeerderd met gemeentebelasting.
Dat maakt investeren in nieuwbouw niet alleen interessant voor wie wil verhuren, maar ook voor wie op termijn een belastingvrije meerwaarde ambieert.

(kcw, m.m.v. Febelfin)